home *** CD-ROM | disk | FTP | other *** search
/ Computerized Investing - Spreadsheet Collection / Spreadsheet Collection.iso / pc / ibm10 / mortgage.doc < prev    next >
Encoding:
Text File  |  1988-12-13  |  6.3 KB  |  118 lines
  1.              Evaluating Home Mortgage Alternatives
  2.  
  3.        By Thomas Boehm, Lillian Mason and John Wachowicz
  4.  
  5.          Computerized Investing, November/December 1988
  6.  
  7.  
  8. This article presents a Lotus 1-2-3 spreadsheet to calculate
  9. aftertax annual percentage rate (APR) schedules for mortgages with
  10. different loan terms.  The aftertax annual percentage rate, which
  11. is the actual effective cost of a loan, can differ substantially
  12. from the loan's nominal interest rate -- the periodic rate of
  13. interest stated on the loan agreement.  In addition, the least
  14. costly loan alternative may differ for households in different tax
  15. situations and with different expectations on how long they will
  16. live in the new house.
  17.  
  18. In some situations, lenders will charge different points and
  19. different nominal interest rates for mortgages with different
  20. terms.  For example, borrowing a higher percentage of the purchase
  21. price might carry higher interest cost and higher points.  You want
  22. to be able to evaluate such situations as well.
  23.  
  24. The term "points" refers to a payment that is made at the loan
  25. closing which is calculated as a percentage of the face value of
  26. the loan.   This charge represents an interest payment to the
  27. lending institution and is typically tax deductible, except in a
  28. refinancing.  When refinancing your principal residence, points
  29. must be amortized over the life of the mortgage.  Each point
  30. represents a payment of 1% of the value of the loan.   Thus, a 2.0
  31. point payment would be equal to 2% of the loan amount.  In
  32. addition, paying points has the effect of reducing the net amount
  33. you are borrowing.  You must provide additional cash now to pay the
  34. points; that means you have a lower net amount borrowed.
  35.  
  36. Suppose you are going to purchase a home and you are faced with the
  37. choice between two 30-year mortgages.  One mortgage has an 11.5%
  38. annual nominal interest rate, and 2.0 points.  The second mortgage
  39. has a lower nominal interest rate, but higher points -- 10.0% and
  40. 6.0 points.  In either case, you are going to borrow the same
  41. amount, $125,000, and your Federal income tax rate is 33%.  How
  42. will you decide which mortgage option is best?  The lenders
  43. offering these two mortgages would present you with a single annual
  44. percentage rate figure for each loan.  You could base your decision
  45. on this information.  However, these annual percentage rate figures
  46. might be misinterpreted for two reasons -- they do not take into
  47. account your tax situation and they assume that the mortgage would
  48. be kept until maturity.
  49.  
  50. The deductibility of mortgage interest for federal income tax
  51. calculations is an important benefit associated with home
  52. ownership.  This benefit will be higher for individuals in higher
  53. marginal income tax brackets.  The true after-tax cost of a
  54. mortgage must be considered when selecting the least-cost mortgage
  55. alternative.  However, this is not considered in the annual
  56. percentage rate figure presented by a lender.
  57.  
  58. The lender's annual percentage rate calculation is also based on
  59. the assumption that you are going to keep your mortgage until
  60. maturity.  In reality, studies have shown that the average life of
  61. a 30-year mortgage is only 10 to 12 years.  Anytime you have a
  62. mortgage in which fixed charges, such as points, are paid up front,
  63. your actual annual percentage rate depends on the length of time
  64. you stay in that residence.  In the choice presented above, we
  65. would expect the annual percentage rate of Mortgage 1 to be lower
  66. if you lived in your house only a few years.  However, if the
  67. mortgage were kept longer, Mortgage 2 seems to have the lowest
  68. cost. 
  69.  
  70. The mortgage spreadsheet calculates the aftertax annual percentage
  71. rate schedule for mortgage alternatives using your specific tax
  72. situation.  You can then choose the loan with the lowest effective
  73. cost given the length of time you expect to live in the house.  In
  74. fact, you will be able to determine the number of years in
  75. residence for one financing alternative to dominate the other.
  76.  
  77. The spreadsheet is completely menu driven and easy to use. When the
  78. program is loaded, you will see that it is completely menu driven
  79. and easy to use.  Loading the program will bring up the first input
  80. screen.  Typing ALT-I will allow you to input information for your
  81. mortgage situation.  Once PRINCIPAL, TAX RATE, and the other
  82. information specific to your two mortgage options have been
  83. entered, striking [RETURN] will cause the calculations to be done.
  84.  
  85. After the calculations are complete, five parts of the worksheet
  86. are available to be viewed and/or printed:  Input, APR-Table, 1st-
  87. Cash-Flow, 2nd-Cash-Flow, and Graph.  The Input section of the
  88. worksheet contains the original information you provided and, in
  89. addition, presents mortgage payment and interest rate information
  90. which corresponds to the nominal interest rates selected for the
  91. two options.  Please note that the After-Tax APR in the input
  92. section is the annual percentage rate at the end of the 30-year
  93. holding period for both mortgage options.  The APR-Table presents
  94. the annual percentage rates over various holding periods, and the
  95. 1st- and 2nd-Cash-Flow sections show the monthly cash flows for
  96. the two mortgage options.  Finally, there is a graph illustrating
  97. the point at which the two annual percentage rate schedules cross
  98. (unless one dominates the other under all tenure possibilities). 
  99. When you are finished, type /, QUIT, and YES to exit.  If you wish
  100. to save this worksheet information, type /, FILE, and SAVE
  101. [RETURN], and REPLACE prior to exiting.
  102.  
  103. For the example we used, it is clear that if you expect to stay in
  104. the same home three years or less, Option 1 would be the least
  105. costly.  Alternatively, if your anticipated stay is four years or
  106. more, then Option 2 would be the best choice.  If you would like
  107. to see a detailed presentation of the formulas used in the
  108. calculation of the after-tax annual percentage rate and an expanded
  109. discussion of the need for annual percentage rate schedules, see
  110. "An Empirical Examination of the Bias in the APR and the Need for
  111. Annual Percentage Rate Schedules" in Housing Finance Review, Vol.
  112. 5, No. 2, Fall 1986, by Kenneth A. Jessell, Daniel E. McCarty, and
  113. William R. McDaniel.
  114.  
  115.  
  116.                 (c) Copyright 1988 by the
  117.        American Association of Individual Investors
  118.